Obhliadky a odborné preverenia prebehli v novembri a decembri 2025.
PRÍPADOVÁ ŠTÚDIA / 04
Technická due diligence polyfunkčnej budovy
Komplexné preverenie technického stavu, dokumentácie a budúcich investícií premenilo 28 zistení na prioritizovaný plán opatrení.
09Obhliadok
28Identifikovaných nedostatkov
572 250 €Orientačný CAPEX
SITUÁCIA
Polyfunkčný objekt v centre Bratislavy spájal administratívne, obchodné a garážové priestory s rozsiahlym technickým vybavením. Klient potreboval získať jeden overiteľný obraz stavebných konštrukcií, technických zariadení, požiarnej bezpečnosti, revízií a investícií potrebných po transakcii.
Identita klienta a presné označenie nehnuteľnosti nie sú z dôvodu dôvernosti zverejnené. Uvádzame iba anonymizované technické a finančné údaje.
OVERITEĽNÉ FAKTY
Rozsah, ktorý zodpovedá
veľkosti aktíva.
Závery vznikli z deviatich obhliadok, analýzy predložených podkladov a samostatného posúdenia stavebnej časti, požiarnej ochrany, elektroinštalácií a technických zariadení budovy.
Administratívne, obchodné a garážové priestory v centre Bratislavy.
Stavebná časť, TZB, požiarna ochrana, dokumentácia, revízie a CAPEX.
Z toho 23 nedostatkov konštrukčného charakteru.
Opatrenia boli rozdelené do rokov 2026, 2030 a 2034.
Orientačné náklady bez DPH, inflácie, bežnej údržby a pridružených nákladov.
ROZSAH PREVERENIA
Jedna správa.
Celý technický obraz.
Rozsah spojil fyzický stav budovy s dokumentáciou, platnosťou odborných kontrol a časom, v ktorom sa očakáva investičný náklad.
Dokumentácia a obhliadky
Analýza podkladov, deväť obhliadok, evidencia porúch a porovnanie deklarovaného stavu s realitou.
Stavebné konštrukcie
Nosné prvky, garáže, strechy, terasy, fasády, výplne otvorov, hydroizolačné detaily a styk so susedným objektom.
Požiarna a elektrická bezpečnosť
EPS, HSP, požiarne prestupy, elektroinštalácie, bleskozvod, uzemnenie, revízie a odborné skúšky.
Technické zariadenia
Vykurovanie, VZT, chladenie, plynové a tlakové zariadenia, štyri výťahy a zostávajúca životnosť systémov.
KĽÚČOVÉ ZISTENIA
Nie iba zoznam porúch.
Mapa technických rizík.
Každé zistenie bolo prepojené s naliehavosťou, odporúčaným opatrením a predpokladaným investičným horizontom.
Trhliny a prenikanie agresívnej vody
V podzemných garážach boli zaznamenané trhliny, zatekanie a riziko degradácie výstuže. Vybrané poruchy si vyžadovali preverenie autorizovaným statikom.
Poruchy detailov a budúca obnova
Nespoľahlivé prestupy, odvodnenie, oplechovanie a napojenia znižovali hydroizolačnú bezpečnosť. Obnova strešných konštrukcií tvorila najväčšiu jednotlivú CAPEX položku.
Skutočný stav nebol úplne doložený
Chýbali alebo neboli aktuálne vybrané revízie elektrických zariadení a bleskozvodu; požiarna dokumentácia EPS, HSP a VZT vyžadovala zosúladenie so skutkovým stavom.
Investície do výťahov, vykurovania a VZT
Modernizácia výťahov, budúca výmena kotolne a obnova chladenia a VZT vytvorili významnú časť strednodobého a dlhodobého CAPEX.
ODBORNÝ POHĽAD AUDICO
Technická porucha je dôležitá.
Jej finančný čas ešte viac.
Pre investora nestačí vedieť, čo je poškodené. Potrebuje rozlíšiť okamžité bezpečnostné a dokumentačné nedostatky od opráv, ktoré možno plánovať, a obnovy, ktorá sa prejaví až v dlhodobom CAPEX. Práve časové zoradenie premieňa technickú správu na podklad pre transakciu a správu aktíva.
Ing. Miroslav Prešinský, PhD. · AUDICOVÝSTUP PRE KLIENTA
Od technických zistení
k investičnému plánu.
Správa spojila poruchy, chýbajúce doklady, odporúčané kontroly a budúcu obnovu do jedného prioritizovaného výstupu.
- 01Register 28 nedostatkov s klasifikáciou závažnosti
- 02Odporúčania pre statiku, požiarne riešenie, revízie a údržbu
- 03CAPEX 572 250 € rozdelený do troch horizontov
- 04Podklad pre podmienky transakcie a budúcu správu aktíva
CAPEX vychádza z odborného odhadu v cenovej úrovni roku 2025. Nezahŕňa DPH, infláciu, bežnú údržbu, búracie práce ani pridružené náklady. Nájomné priestory neboli vzhľadom na prevádzku súčasťou fyzickej obhliadky a posúdenie nenahrádzalo statický posudok.
NEZÁVÄZNÁ KONZULTÁCIA
Preverujete väčší
komerčný objekt?
Navrhneme rozsah TDD podľa typu aktíva, dostupných podkladov a časového rámca transakcie.
info@audico.sk ↗