Rovnaká budova môže mať inú projektovú, vnútornú, užívanú, prenajímateľnú aj fakturovanú plochu. Rozhoduje hranica merania, štandard a účel údaja.
POROVNAŤ POJMY ↓Klient, prenajímateľ, banka aj projektant môžu pracovať s rozdielnou plochovou veličinou — a každý údaj môže byť správny pre iný účel. Problém vzniká, keď sa čísla porovnávajú bez spoločnej metodiky.
Tabuľka ukazuje typické použitie. Presný obsah veličiny vždy overujeme podľa konkrétnej metodiky a dokumentácie.
| Pojem | Základná hranica | Typické použitie | Čo treba overiť |
|---|---|---|---|
| GEA | Vonkajší obvod | Celkový objem budovy, poistenie, benchmarking | Balkóny, prístrešky, atriá a otvorené plochy |
| GIA | Vnútorné líce obvodu | Náklady, technická analýza, priemysel | Šachty, átriá, hrúbky vnútorných konštrukcií |
| NIA | Čistý funkčne využiteľný interiér | Užívanie, kapacita, porovnanie priestorov | Vylúčené komunikácie, technické a spoločné plochy |
| GLA / NLA | Zmluvne definovaná prenajímateľná plocha | Nájomné, výnosy, obsadenosť | Definícia v zmluve a zvolený štandard |
| GFA / BUA | Projektová alebo lokálna definícia | Projektovanie, development a regulácia | Terminológia projektu a miestne predpisy |
Pri každom pojme rozlišujeme fyzickú hranicu, obchodný účel a riziko nesprávneho použitia.
GEA opisuje plochu budovy meranú po vonkajšej strane obvodového plášťa. Je vhodná tam, kde treba zachytiť celú zastavanú hmotu vrátane obvodových konštrukcií, nie iba priestor vo vnútri.
GIA sa meria po vnútornom líci obvodových konštrukcií. Zachytáva hrubú vnútornú kapacitu budovy, spravidla ešte pred odpočítaním vnútorných stien, stĺpov, komunikácií a technických priestorov podľa konkrétnej metodiky.
NIA vyjadruje vnútornú plochu dostupnú na funkčné užívanie po odpočítaní prvkov, ktoré použitý štandard vylučuje. Môže byť vhodnejšia na kapacitné a prevádzkové rozhodnutie než hrubá výmera.
GFA a BUA sa často objavujú v projektovej, developmentovej a regulačnej dokumentácii. Ich význam však nie je celosvetovo jednotný: GFA môže označovať súčet podlažných plôch, kým BUA môže opisovať zastavaný pôdorys alebo širšie chápanú vybudovanú plochu.
GLA a NLA sa používajú v prenájme, investičnom modeli a reportingu obsadenosti. V praxi nejde o bezpečne zameniteľné univerzálne čísla. Rozhodujú definície v nájomnej zmluve, merací štandard a spôsob priradenia spoločných plôch.
Fakturovaná plocha je zmluvný základ pre výpočet nájomného alebo poplatkov. Môže pozostávať z výlučne užívanej plochy, priradeného podielu spoločných priestorov a ďalších zmluvne dohodnutých plôch.
Add-on faktor priraďuje k výlučnej ploche podiel na spoločných priestoroch. Môže sa počítať na úrovni podlažia, celej budovy alebo vo viacerých krokoch podľa zmluvy a štandardu.
Úžitková plocha opisuje priestor prakticky dostupný pre určenú funkciu. Môže byť definovaná právnym predpisom, projektom, normou alebo interným štandardom klienta, a preto sa nesmie bez overenia zamieňať s NIA či NLA.
BOMA nie je jeden nemenný vzorec, ale súbor meracích štandardov pre rôzne typy komerčných nehnuteľností. Výsledok závisí od druhu budovy, vydania štandardu, zvolenej metódy a pravidiel rozdelenia spoločných plôch.
IPMS vytvára spoločný medzinárodný rámec merania naprieč typmi budov a trhmi. Používa vlastnú terminológiu, aby obmedzil nejasnosti historických lokálnych skratiek, a umožňuje vykázať plochy aj súbežne s miestnou metodikou.
Cieľom nie je vyhlásiť jednu veličinu za jedinú správnu, ale presne ukázať, čo každé číslo znamená a kde vzniká rozdiel.
Prenájom, financovanie, CAPEX, pasport, kapacita alebo projektové rozhodnutie.
Zmluvy, rent roll, výkresy, BIM, katastrálne a povoľovacie podklady.
Identifikujeme štandard, vydanie, hranice, výnimky a pravidlá rozdelenia.
Cielené meranie alebo 3D sken pre rozdiely, ktoré dokumentácia nevysvetľuje.
Tabuľka rozdielov, metodika, riziko a odporúčanie pre rozhodnutie alebo zmluvu.
Pri medzinárodných a portfóliových zadaniach vychádzame zo štandardu uvedeného klientom alebo zmluvou a overujeme jeho aktuálne znenie. Tieto odkazy slúžia ako orientácia; záväzný je vždy konkrétny dokument a jeho vydanie.
IPMS Coalition — International Property Measurement Standards ↗BOMA International — Floor Measurement Standards ↗
Navrhneme metodiku, preveríme podklady a vysvetlíme rozdiely tak, aby boli použiteľné pre zmluvu, financovanie aj správu.
info@audico.sk ↗