Obhliadka a merania boli vykonané v júni 2026.
PRÍPADOVÁ ŠTÚDIA / 01
Technická due diligence komerčnej budovy
Ako sme pred akvizíciou premenili technické, dokumentačné a nájomné riziká na konkrétne podklady pre rozhodnutie.
2026Rok realizácie
451 m²Prenajímateľná plocha
145 tis. €Krátkodobý CAPEX
SITUÁCIA
Investor potreboval pred rozhodnutím o kúpe nezávisle overiť skutočný stav staršej, čiastočne rekonštruovanej komerčnej budovy. Nestačila informácia o vykonaných úpravách — bolo potrebné preveriť ich kvalitu, zostávajúcu životnosť objektu, úplnosť dokumentácie, súlad užívania aj udržateľnosť nájomných vzťahov.
Identita klienta, presná lokalita a citlivé obchodné údaje sú v tejto štúdii anonymizované.
OVERITEĽNÉ FAKTY
Od zistenia k
vyjednávaciemu podkladu.
Údaje sú prevzaté z reálneho 166-stranového výstupu. Klient, presná adresa, nájomcovia a zmluvné údaje nie sú pomenované, pretože ide o súkromnú akvizičnú transakciu a dôverné nájomné vzťahy.
451 m² identifikovanej prenajímateľnej plochy.
Starší mestský objekt s čiastočnými rekonštrukciami a viacerými nájomcami.
Stav, vlhkosť, TZB, životnosť, dokumentácia, súlad užívania, nájomné vzťahy a CAPEX.
Orientačný krátkodobý CAPEX na preukázané opravy a obnovu, zaokrúhlene 145 tis. € bez DPH.
CAPEX, chýbajúce povolenia a rozdiely v plochách boli zoradené ako argumenty pre cenu, podmienky alebo garancie.
OTÁZKY INVESTORA
Čo bolo potrebné
spoľahlivo overiť.
Rozsah auditu sme nastavili podľa rozhodnutia, ktoré mal klient urobiť — nie podľa univerzálneho kontrolného zoznamu.
Stav a životnosť
Aké poruchy budova skrýva, ktoré konštrukcie a technológie sú na konci životnosti a čo bude vyžadovať bezprostredný zásah?
Dokumentácia a užívanie
Zodpovedá skutočný stav projektovej a povoľovacej dokumentácii a používa sa objekt na účel, na ktorý bol povolený?
Nájomcovia a plochy
Sedia zmluvné plochy, skutočne užívané priestory a deklarované nájomné vzťahy so stavom zisteným na mieste?
CAPEX a transakcia
Aké investície bude treba zahrnúť do plánu a ktoré zistenia majú ovplyvniť cenu, zádržné alebo garancie predávajúceho?
NÁŠ POSTUP
Od data roomu po
rozhodovací podklad.
Dokumenty, obhliadka a obchodné súvislosti sme vyhodnocovali spoločne, aby jednotlivé zistenia vytvorili jeden technický obraz.
Data room
Analýza projektov, povolení, revízií, zmlúv a dostupnej histórie budovy.
Obhliadka
Detailná vizuálna kontrola stavebnej časti, strechy, fasády, interiéru a technických zariadení.
Krížové overenie
Porovnanie dokumentácie, skutkového stavu, užívania priestorov a údajov v nájomných vzťahoch.
Riziká a CAPEX
Prioritizácia zistení, potrebných opatrení, dokumentov a odhadovaných budúcich investícií.
ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE
Obnovy menia
technický obraz budovy.
Zverejnené grafy predstavujú základnú anonymizovanú ukážku použitých údajov a modelov. Rozšírené grafické vyhodnotenia vrátane detailného vplyvu obnovy jednotlivých prvkov na celkovú životnosť budovy z dôvodu dôvernosti nezverejňujeme.
01 / PRIEBEH ŽIVOTNOSTI
Technický stav budovy v čase
Graf ukazuje vplyv obnovy jednotlivých prvkov na priebeh životnosti konkrétnej nehnuteľnosti.
Obnovené prvky
1Elektroinštalácia v 1996
2Zdroj tepla 2005
3Výplne otvorov 2016
02 / METÓDA VÝPOČTU
Porovnanie modelov opotrebenia
Pre odborné porovnanie používame celkovo sedem metód opotrebenia. Graf pre lepšiu čitateľnosť zobrazuje tri reprezentatívne modely; zvolený semikvadratický model pri veku 56 rokov vyjadril opotrebenie na úrovni 50 %.
Kliknutím na názov metódy v legende môžete jednotlivé krivky skryť alebo zobraziť.
Zdroj: anonymizovaný výstup AUDICO z technickej due diligence komerčnej budovy, 2026. Krivky sú výpočtovým vyjadrením technického stavu a opotrebenia; nejde o všeobecnú predikciu pre inú nehnuteľnosť.
UKÁŽKA VÝSTUPU
Profesionálny report.
Jasné priority.
Klient dostane prehľadný dokument, v ktorom sú technické zistenia prepojené s ich závažnosťou, odporúčaným termínom nápravy a finančným dosahom.
- Manažérske zhrnutie pre rozhodovateľov
- Fotodokumentácia a register zistení
- Prioritizovaný CAPEX a odporúčania
KĽÚČOVÉ ZISTENIA
Riziká ukryté
za prvým dojmom.
Zistenia sme neposudzovali izolovane. Každé sme prepojili s dopadom na bezpečnosť, prevádzku, právny súlad alebo budúce náklady.
Vlhkosť a zatekanie
Prejavila sa systémová vlhkosť bez spoľahlivej hydroizolácie, lokálne zatekanie strechy a prenikanie vody cez niektoré výplne a časti fasády.
Deklarácia verzus skutočný rozsah
Predávajúci deklaroval kompletnú rekonštrukciu elektroinštalácie, obhliadka však potvrdila obnovu iba na jednom podlaží. V ostatných častiach zostali staršie rozvody; výťah nebol prevádzkyschopný a pri vybraných elektrických a bleskozvodných zariadeniach neboli doložené platné revízie.
Rozdiel medzi stavom a podkladmi
Niektoré úpravy a spôsob užívania priestorov neboli spoľahlivo pokryté predloženou dokumentáciou. Chýbali aj ďalšie dôležité prevádzkové a povoľovacie podklady.
Plochy a reálne užívanie
Krížová kontrola identifikovala otázky pri zmluvných a skutočne užívaných plochách aj pri účele niektorých priestorov, ktoré bolo potrebné vyjasniť pred transakciou.
ODBORNÝ POHĽAD AUDICO
Samotný zoznam porúch ešte nie je rozhodovací podklad.
Pri akvizícii je podstatné prepojiť technický stav s dokumentáciou, reálnym užívaním, nájomnými vzťahmi a časom, v ktorom vznikne náklad. Až takto zoradené zistenia ukážu, čo treba vyriešiť pred podpisom, čo môže ovplyvniť podmienky transakcie a čo patrí do dlhodobého CAPEX plánu.
Odborný tím AUDICO · ISEI, s.r.o.VÝSTUP PRE KLIENTA
Jasný podklad pre
ďalšie rozhodnutie.
Správa oddelila okamžité red flags od strednodobých opráv a dlhodobej obnovy. Klient tak vedel, ktoré položky riešiť ešte pred kúpou a ktoré zaradiť do investičného plánu.
- 01Manažérske zhrnutie a register red flags
- 02Prioritizovaný plán opráv a orientačný CAPEX
- 03Zoznam chýbajúcich podkladov a otázok na predávajúceho
- 04Porovnanie dokumentácie, plôch a skutočného užívania
- 05Argumenty pre úpravu ceny, zádržné alebo garancie predávajúceho
Správa poskytla konkrétny podklad pre vyjednávanie ceny a podmienok. Výsledná kúpna cena ani výsledok transakcie nie sú z dôvodu dôvernosti zverejnené.
NEZÁVÄZNÁ KONZULTÁCIA
Čaká vás kúpa
nehnuteľnosti?
Navrhneme rozsah preverenia podľa objektu, dostupných podkladov a vášho investičného rozhodnutia.
info@audico.sk ↗